買賣不破租賃是什麼？出租期間可以將房屋轉賣嗎？4風險要注意！

房屋出租期間，可以轉售房屋給他人嗎？又有什麼要注意？本文就帶你了解買賣不破租賃是什麼，了解其適用情況、例外情況及注意事項等，幫助你了解房屋在出租期間，將房屋轉賣需要知道的權利、押金移轉與售價協商等風險，掌握這些重點，才能讓你兼顧交易安全，並降低法律爭議喔！

買賣不破租賃是什麼？

所謂的「買賣不破租賃」，是指房屋在出租期間，即使房東將房屋賣給新屋主，原本的租約原則上仍有效，不會因房屋所有權換人就失效，新屋主不得單方面要求房客搬遷或更改租約條件。

成立要件

• 租賃契約有效存在：合法有效的租賃契約都適用。但口頭契約在發生爭議時，舉證會比較困難。
• 租賃物已交付：房東已經將房屋的鑰匙交給房客，讓房客可以實際使用。
• 承租人占有中：房客正在實際居住、使用該房屋，期間並沒有中斷。

例外情況
買賣不破租賃並非在所有情況下都適用，根據《民法》第425條第2項就明確規定了兩種例外情況，主要是為了平衡交易安全，避免有人利用假租約妨礙不動產的正常交易。

                                                                                                                                                                                                                                                                                     

租約類型	公證狀態	租期	是否適用買賣不破租賃？
定期租約	不論是否公證	5年（含）以內	是
定期租約	已公證	超過5年	是
定期租約	未公證	超過5年	否
不定期租約	已公證	不定期	是
不定期租約	未公證	不定期	否

  法源引用：全國法規資料庫 民法第425條

 

                       

延伸閱讀：房仲新模式，正式邁入「買、租、管、售」一條龍的「雙產業共構」服務

房東出租房屋期間，可以將房屋再賣給他人嗎？

房東在租約期間出售房屋是完全合法的，新屋主會直接繼承原房東在租約中的角色，不過，除了租約的延續性，交易過程中還涉及兩項房客的重要權利，優先購買權與居住安寧權（拒絕帶看權）。

房客的優先購買權
許多民眾常誤以為房客對承租房屋皆享有「優先購買權」，然而在法律實務上，此權利具備嚴格的特定適用範圍。

                                                                                                                           

權利類型	適用情境	說明
一般住宅租賃	房客向房東承租房屋自住或使用。	在這種最常見的租屋情況下，房客沒有法定的優先購買權。房東賣房前，沒有法律義務必須先詢問房客的購買意願。
租地建屋	房客向地主租用土地，並在土地上自己蓋房子。	這種情況下，若地主想賣土地，蓋房子的房客有優先購買權；若房客想賣房子，地主也有優先購買權。立法目的是希望土地與房屋的所有權能歸於同一人，以發揮經濟效益。

房客的居住安寧權
在租賃契約成立後，房客在租期內就擁有房屋的「占有使用權」，這個權利具有排他性，即使是房東本人，也不能未經房客同意就擅自進入。

房客的拒絕帶看權
除非租賃契約中有特別約定「房客須配合帶看」，否則房客完全有權利拒絕房東或房仲帶買家看房。如果房東未經同意就自己開門帶人看房，可能觸犯《刑法》第306條的「侵入住宅罪」，房客可以報警處理。

如果房東若想順利賣房，最好的方式是提前與房客友善溝通，協調雙方都能接受的帶看時間，或提供一些補償（如減免部分租金）來換取房客的配合。

房屋轉賣注意這4大風險

若房東在房屋出租期間想售屋的話，建議需特別留意以下風險，避免因此影響交易的過程。

注意事項（一）、與房客的溝通不良
因房客擁有拒絕帶看的權利，若房東未在事前與房客充分溝通，採取強硬態度的話，很容易引起房客反感。若房客堅決不配合帶看，導致潛在買家無法看屋，銷售期無限拉長。甚至若房客能採取法律行動，指控房東騷擾或侵入住宅，將使情況變得更加複雜。

注意事項（二）、押金移轉不清
押金是租賃關係中常見的爭議點，尤其在房屋所有權移轉、房東更換時，更容易衍生返還責任的問題。在法律上押金契約被視為獨立於租賃契約的「要物契約」，新屋主必須實際從原房東手上收到這筆錢，才負有返還的義務。

若原房東出售房屋後，未將房客的押金一併交付給新屋主，當租約到期時，房客向新屋主要求返還押金，新屋主可能會以未收到款項為由拒絕。此時房客只能回頭找原房東追討押金，若原房東無法聯繫或拒絕返還，就會產生複雜的訴訟。

注意事項（三）、影響房屋售價＆市場行情
一般帶有租約的房屋，因房屋無法在交屋後立即入住，對市場上的買家來說，吸引力可能會下降；對於投資型的買家而言，即使願意承接原有租約，也可能會考量「買賣不破租賃」帶來的限制，以及無法立即檢查屋況（房客不配合）等理由來壓低價格。尤其當租約屬於未公證的長約或不定期租約時，買方也會考量到後續處理的潛在風險，要求更多折價。

注意事項（四）、對買方的承諾無法兌現
若房東在買賣契約中，向買方承諾「交屋時為空屋狀態」，卻未能事先與房客協議提前終止租約，就可能面臨嚴重的違約風險。由於「買賣不破租賃」的規定，房東無法單方面強制房客搬遷，若房客不同意提前終止租約，房東就無法履行對買方的承諾，買方可以據此要求減少價金、主張遲延交屋的違約金，甚至解除買賣契約並要求損害賠償。

房屋出租期間仍然可以依法出售，而「買賣不破租賃」原則多數情況下會保障原有租約持續有效，新屋主也必須承接相關權利與義務。不過是否適用買賣不破租賃、房客的權利保障，以及押金移轉、帶看安排、售價影響與交屋承諾等細節，都可能影響交易是否順利。

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 ※本文參考資料來源為「全國法規資料庫-民法425」、「全國法規資料庫-刑法」、「立法院」等，內容如有異動以官方最新公告為準。

 
                 

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